Соода мейкиндигинин чарчы метрин эсептөө - деталдарга тынымсыз көңүл бурууну талап кылган татаал процесс. Ижарачылар ижара келишимине кирүү же кирбөө жөнүндө чечим кабыл алууда көптөгөн факторлорду, анын ичинде имараттын жалпы чарчы метрин жана аймактык стандарттарды эске алышы керек. Маанилүү түшүнүктөрдү түшүнө албаган ижарачылар кээде ойлогондон да кичине болгон жашыруун чыгымдарга жана колдонууга жарактуу жерлерге таң калышат.
Кадамдар
3 ичинен 1 -бөлүк: Ченөө ыкмасын тандоо
Кадам 1. Ченөө ыкмаларын салыштырыңыз
Ижарага берүүчүлөр мейкиндиктин квадрат метрин баалоо үчүн ар кандай өлчөө ыкмаларын колдонушу мүмкүн. Бул ыкмаларга төмөнкүлөр кирет:
- Колдонулуучу чарчы метр же USF: Бул ижарачынын иш жүзүндө ээлеген жери. Аренда агенттери көбүнчө болочок ижарачыларга бул көрсөткүчтү келтиришет, бирок бул ижара келишиминин бир бөлүгүн гана билдирет.
- Ижарага берилүүчү квадрат метр же RSF: Бул колдонулуучу чарчы метр менен имараттын жалпы аянттагы чарчы метринин пайызы. Ижарачылардын баарына пайда алып келген имараттын бөлүктөрү болгон жалпы аймактарга вестибюль, лифттер, коридорлор жана тепкичтер кирет.
- Дүйнөлүк квадрат метр же GSF: Имараттын ижарага берилүүчү квадрат аянты.
Кадам 2. Соода мейкиндигин эсептөөнүн кайсы методу сиз үчүн эң ылайыктуу экенин чечиңиз
2010 -жылы коммерциялык имараттарда ижарага берилүүчү мейкиндикти өлчөө үчүн курулуштун ээлери жана менеджерлеринин ассоциациясы (БОМА) жөнөкөйлөштүрүлгөн. БОМАнын 2 башкы методу - В методу жана Мурдагы А методу.
- Метод B: Жаңы Single Load Factor методу ар бир ижарачы үчүн ижарага берилүүчү мейкиндикти эсептейт. Бул имараттын бардык кабаттарында бирдей.
- Мурунку метод A: 1996 стандарты USF жана жалпы квадрат метр үчүн өзүнчө бирдик баасын колдонот. Кээ бир учурларда, ижарачылар үчүн бул ыкманы тандап алуу пайдалуу болушу мүмкүн.
Кадам 3. Мүлк түрүнө негизделген өлчөө ыкмасын тандаңыз
Адатта, колдонулган өлчөө техникасы менчиктин максаттуу колдонулушуна жана ижарачылардын пландаштырылган санына жараша болот. Кеңсе имараттары, соода борборлору жана башка көп батирлүү имараттар адатта RSF менен өлчөнөт. Кампалар же өндүрүш жайлары сыяктуу бир батирлүү имараттар GSFтин жардамы менен өлчөнөт. Бирок, үй ээлеринен мейкиндикти өлчөө үчүн белгилүү бир ыкманы колдонуу талап кылынбайт.
Кадам 4. Аймактык лизинг стандарттарын карап көрөлү
Федералдык мыйзам үй ээлерине ижара аянтын каалаган ыкмасын колдонуп өлчөөгө мүмкүндүк берет. Бирок, өлкөнүн айрым жерлеринде чарчы метрди эсептөөнүн башка эрежелери болушу мүмкүн. Белгилүү эки мисал:
- Нью -Йорктун Кыймылсыз мүлк башкармалыгы (REBNY) имарат ээлерине RSFти GSFге мүмкүн болушунча жакындатууга мүмкүндүк берүү менен кирешени көбөйтүүгө мүмкүндүк берет.
- Тропикалык аймактар: Жаңы эрежелер, адатта, конкреттүү аба -ырайынын шарттарынан жабыркаган аймактардагы коммерциялык имараттардын жабык жана ачык жерлерин эсепке алат.
3 ичинен 2 -бөлүк: Коммерциялык аянтты өлчөө
Кадам 1. Эч нерсени эч нерсе катары кабыл албаңыз
Колдонула турган мейкиндикти өзүңүз өлчөп көрүңүз. Квадрат метрди аныктоодо туура эмес эсептөө ижара мөөнөтүнүн ичинде сизге миңдеген долларга чейин чыгым алып келиши мүмкүн. Типтүү өлчөө стандарттары соода мейкиндигин өлчөөдө каталардын 2 пайызга чыдамдуулугун камсыздайт. Бирок, бул чоң акчага, өзгөчө чоң же кымбат мейкиндиктерге которулушу мүмкүн. Аймакты мүмкүн болушунча кылдаттык менен өлчөгүлө, айрыкча, эгер сиз бул туура эмес эсептөөлөр терс таасир этиши мүмкүн болгон ижарачы болсоңуз.
Кадам 2. Жөнөкөй чарчы метрди өлчөө
Тик бурчтуу мейкиндик үчүн коммерциялык чарчы метрди өлчөө үчүн, бөлмөнүн узундугун анын туурасы менен футка көбөйтүңүз. Мисалы, узундугу 12 фут, туурасы 12 фут болгон бөлмө 144 чарчы фут. L түрүндөгү же бөлүнгөн мейкиндиктер үчүн, мейкиндиктин тик бурчтуктарын өз алдынча өлчөп, андан кийин жалпы аянтты өлчөө үчүн аймактарды суммалай аласыз.
Ченөө рулетка же лазер өлчөөчү прибордун жардамы менен жүргүзүлүшү мүмкүн
Кадам 3. адаттан тыш формаларды эсепке алуу
Бөлмөнүн туура эмес формасындагы бөлүктөрүн өлчөөдө этият болуңуз. Ченөөңүздү жүргүзүү үчүн, бөлмөңүздү төрт бурчтуктар жана үч бурчтуктар сыяктуу оңой эсептелген аймактарга бөлүп көрүңүз. Тик үч бурчтуктун аянтын диагоналдуу эмес эки тараптын узундугун көбөйтүү менен табууга болот (бул экөө тең туура бурч менен кошулган), андан кийин продукцияны 2ге бөлүү менен.
- Мисалы, диагоналдуу дубалы бар бөлмө бар болсо, анда аянттын чарчы метрин аныктоо үчүн татаал формуланы колдонуу керек. Эгерде диагоналдуу дубалы бар мейкиндиктин узундугу 10 фут жана туурасы 8 фут болсо, анда аянттын чарчы футу 40 фут болмок.
- Себеби дубал жалпы чарчы метрди кесип салат, эгерде бөлмө аны кесип өтүүчү дубал болбосо, 80 болмок.
4 -кадам. Жалпы жерлерди өлчөө
Жалпы аянттарды ижарага берилүүчү чарчы фут эсептөө үчүн өлчөө керек. Жалпы жердин квадраты, эгерде жергиликтүү мыйзамдарда башкача каралбаса, колдонулуучу квадрат методдору менен өлчөнөт. Жалпы аймактарга лифттер, ванна бөлмөлөрү, вестибюлдар, тепкичтер жана коридорлор кириши мүмкүн. Маанилүүсү, жалпы жерлер колдонуу же пайда алуу үчүн бардык ижарачыларга жеткиликтүү болушу керек. Имараттын бардык жалпы аянттарынын жалпы чарчы метрин өлчөөнү тактаңыз.
Кадам 5. Одоно чарчы метрди табуу
Гросс квадраты сырткы дубалдардын калыңдыгын кошкондо мейкиндиктин жалпы аянтын өлчөйт. Бул аймакты өлчөө үчүн имараттын сыртынан дубалдын узундугун өлчөө жана чарчы метрди эсептөө үчүн ошол өлчөмдөрдү колдонуу керек болот. GSF мындай желдетүү шахталары, колдоо устундары же лифт шахталары сыяктуу тоскоолдуктар үчүн азайбайт. GSF автоунаа токтотуучу жайлар, бассейндер же казылбаган жер төлөлөр сыяктуу ачык жерлерди камтыбайт.
3 -жылдын 3 -бөлүгү: Квадраттык маалыматты колдонуу
Кадам 1. Имарат үчүн жүк коэффициентин эсептөө
Жүк коэффициенти ижарага берилүүчү чарчы метрди эсептөө үчүн колдонула турган чарчы метрге кошулган кошумча пайызды билдирет. Жүктүн коэффициентин эсептөө үчүн, имараттын жалпы жарактуу жана ижарага берилүүчү квадрат метрин суроолордон табуудан баштаңыз. Эсиңизде болсун, жарактуу квадрат метр - бул ижарачыларга ижарага бериле турган аянт, ал эми ижарага берилүүчү квадрат метр - бул аянт жана жалпы аянттар. Андан кийин, RSFти жүктөө коэффициентин алуу үчүн USFке бөлүңүз.
- Мисалы, эгерде имараттын 80 000 чарчы фут аянты жана кошумча 20 000 чарчы фут жалпы аянты болсо, ижарага берилүүчү квадрат 100 000 болмок.
- Андан кийин, жүк коэффициенти 100, 000 /80, 000 = 1.25 деп эсептелмек.
Кадам 2. Мүлккө ижарага берилүүчү квадрат метрди табуу
Кыймылсыз мүлктүн ижара квадраты имараттын жүк коэффициентин жана мүлктүн USFин колдонуп эсептелиши мүмкүн. RSF алуу үчүн жүк коэффициенти USF менен көбөйтүлөт. Сиз андан кийин ай сайын ижара акысын аныктоо үчүн RSF жана чарчы футка болгон бааны колдоно аласыз.
- Мурунку мисалды улантып, мулк эки соода мейкиндигинин ортосунда экиге бөлүнгөнүн элестетиңиз. Ошентип, ар биринин 40 000 чарчы футка ылайыктуу аянты бар.
- RSFти табуу үчүн бул сумманы жүк коэффициентине көбөйтүңүз, бул 1,25. Бул RSF бул учурда 40 000 x 1,25 = 50, 000 болот дегенди билдирет.
3 -кадам. Коммерциялык мүлктөгү айырмачылыктарды таразалап алыңыз
Бирдиктин баасы имараттын жайгашкан жерине жана классына жараша ар кандай болушу мүмкүн. Шаардын борборунда 500 чарчы фут (46,5 чарчы метр) офистин ижара акысы 10 блоктогу 1, 000 чарчы фут (92,9 чарчы метр) аянттагы ижара акысынан жогору болушу мүмкүн. Имараттар 3 стандарттык классификациялардын 1ине кирет.
- А классы: Бул шаардын эң эксклюзивдүү бөлүктөрүндөгү эң престиждүү имараттар. "А" класстагы имараттар орточо баадан жогору.
- Б класс: Бул эң кеңири классификация. Бул имараттардын көбү жакшы жана жакшы жасалгалоого ээ.
- C классы: Бул класстагы бөлүмдөр өтө функционалдуу, бирок бир нече ыңгайлуулуктарды сунушташат. Ижара акысы негизинен төмөн.
Кадам 4. Квадратка негизделген мүлктүн жалпы ижара акысын эсептөө
Ижаралар, адатта, мейкиндиктин RSF же GSFге негизделет. Бул маалыматка ээ болгондон кийин, сиз мүлктүн ижара баасын аныктоо үчүн чарчы футка базар баасын колдоно аласыз. Жогорудагы мисалды улантсак, ижара акысы RSFтин чарчы футуна айына $ 1.50 болсо, ижара акысы $ 1.50 x 50, 000 = $ 75, 000 болот.
